Loi Pinel

Loi Pinel explication

Investir dans un bien immobilier ne se fait pas à la légère et permet de payer moins d'impôts grâce à la loi Pinel. Ce dispositif prolongé en 2017 permet sous certaines conditions de déduire une partie du prix de revient d'un bien acheté pour être mis en location.

La loi Pinel pourquoi ?

Pour booster la mise en location de logements, pour faciliter la vente de logement neuf et pour remplacer la loi Duflot, le président de la République a lancé un dispositif d'investissement appelé loi Pinel du nom de la ministre du logement de l'époque.
La pierre a toujours été l'investissement préféré des français mais il souffrait d'une fiscalité peu incitative malgré sa sécurité sur le long terme grâce notamment à la perception de loyers permettant de couvrir le coût de l'acquisition, avant de se transformer en une rente après remboursement de l'emprunt. Il manquait une incitation de nature fiscale pour encourager les investisseurs à placer leur argent dans ce placement pourvoyeur de logements. Différentes lois se sont succédées au fil du temps, mais depuis le 1er septembre 2014, c'est le dispositif Pinel qui permet de profiter de ces avantages jusqu'au 31 décembre 2017.

Comment ça marche la loi Pinel ?

Tout contribuable qui achète un logement neuf, en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou ancien à réhabiliter destiné à la location à le droit à une réduction d'impôts, sous réserve de respecter un certain nombre de critères que nous verrons ci-dessous, calculée sur le prix du bien et des frais d'acquisiton (y compris les frais de notaires).

Calcul de la réduction d'impôt Pinel

La réduction d'impôt offerte par le dispositif pinel est de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans calculée sur le prix de revient du bien. Prenons l'exemple d'un bien de 290 000 euro + 10000 euro de frais (frais d'acquisition, frais de notaire...) soit 300 000 euro, le montant de la réduction d'impôt est donc de 36 000 euro sur 12 ans. Si la réduction d'impôt est prolongée au delà des 6 ans, l'investisseur peut défiscaliser jusuq'à 12 ans, dans ce cas la réduction d'impôt atteint 63 000 euro.

Les avantages du dispositif Pinel

Les avantages de la loi Pinel sont essentiellement liés à sa souplesse et à la simplification par rapport aux précédents dispositifs : résident dans sa souplesse. Le propriétaire doit ainsi s'engager à louer le bien acquis dans ce cadre pendant au moins six ans et peut aller jusqu'à neuf ou douze ans, sachant que, sur la même période, il pourra bénéficier d'une réduction de son impôt sur le revenu correspondant à 12,18 ou 21 % du prix d'achat de l'habitation. C'est d'autant plus intéressant que, contrairement aux précédents programmes, les liens de parenté ne sont pas un problème pour être éligible au dispositif Pinel. Vous pouvez donc louer le bien à un descendant ou à un ascendant, sous réserve que ce locataire dispose d'un foyer fiscal séparé de celui de son parent bailleur. Malgré d'évidents avantages, ce programme est tout de même soumis à certaines restrictions.

Les obligations de la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions :

• Il faut payer un minimum d'impôts sinon le projet n'est pas rentable (en dessous de 1000 euro par an, mieux vaut investir dans du Censi-Bouvard).
• Le bien acheté est limité à 300 000 € (au dessus ce n'est pas défiscalisable) par an avec une base maximale de 5 500 € par m2.
• Le Pinel est aussi soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
• Le bien doit être neuf ou réhabilité en fonction des critères de performance énergétique qui correspondent au respect de la « réglementation thermique 2012 » (RT2012) ou de l'obtention du label « Bâtiment basse consommation » pour les anciens permis de construire. Pour les bâtiments existants, le bénéfice de ce dispositif est réservé aux logements détenteurs des labels « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009.

Zones Pinel

• Le dispositif pinel ne peut se faire que dans certaines zones où la demande locative est la plus forte, il est découpé en 5 zones détaillées comme suit :
  • Zone A bis : Paris et proche banlieue.
  • Zone A : Reste de la banlieue parisienne.
  • Zone B1 : Agglomérations supérieures à 250 000 habitants, quelques villes du littoral et de la Corse.
  • Zone B2 : Ville de 50 000 à 250 000 habitants.
  • Zone C : Tout le reste du territoire, non éligible à la loi Pinel.

Plafonds Pinel

• L'investisseur doit s'engager à mettre le bien en location nue pendant une certaine durée. (6 ans minimum)
• La location doit être continue et effective. Par conséquent, au départ d’un locataire pendant la période d’engagement de location, vous devez relouer le bien au plus vite. Si vous éprouvez des difficultés à remettre en location mais que vous effectuez toutes les démarches nécessaires (annonces, recours à une agence immobilière), l’administration fiscale admet une période de vacance de douze mois maximum entre deux locations

Plafonds de loyer

• Il faut respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone où est située le bien. Pour les baux conclus en 2016, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs à un plafond, multiplié par un coefficient correcteur tenant compte de la surface du logement. Les plafonds, sont les suivants :
• Zone Abis 16,83 € Zone A 12,50 € Zone B1 10,07 € Zone B2 8,75 € C Non éligible
  Le coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 : Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement) Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone A, le loyer hors charges ne devra pas dépasser 1.112,50 euros (soit 12,50 euros × 100 × 0,89).

Plafonds de ressources des locataires

• Les plafonds annuels de ressources des locataires sont assez élevés pour pouvoir toucher une majorité de locataire.
• Baux conclus en 2016 Composition du foyer locataire Zone de location Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 36.993 € 36.993 € 30.151 € 27.136 € Couple 55.287 € 55.287 € 40.265 € 36.238 € Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72.476 € 66.460 € 48.422 € 43.580 € Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86.531 € 79.606 € 58.456 € 52.611 € Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102.955 € 94.240 € 68.766 € 61.890 € Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115.851 € 106.049 € 77.499 € 69.749 € Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 12.908 € + 11.816 € + 8.646 € + 7.780 €

Loi Pinel : notre avis

L'emplacement est primordial

La mis en location du bien étant obligatoire avec un délai de 12 mois à ne pas dépasser, mieux vaut mettre toutes les chances de son côté en sélectionnant des emplacements recherchés. A défaut, vous pouvez perdre les avantages fiscaux liés au dispositif. Le choix d'un bien placé à proximité des commerces, transports, écoles et situé dans une ville dynamique est primordial. Une visite sur place s'impose.

Un prêt à taux fixe sur une longue durée

Investir sans apport est vivement conseillé car contracter un prêt (à taux fixe) permettra de déduire les intérêts d’emprunt des revenus issus du bien loué et ainsi augmenter la rentabilité de l'opération.

Se faire aider par un CGP (conseiller en gestion de patrimoine)

Un projet pinel prends du temps et les différentes étapes nécessaire à sa réalisation seront plus sécurisées avec l'aide d'un professionnel qui pourra vous conseiller notamment au moment de la déclaration d'impôts. Il y a plusieurs formulaires à remplir pour déclarer sa Pinel : l’engagement de location (déclaration 2044-EB) à faire en premier puis votre gestionnaire locatif se chargera de vous fournir le bilan foncier qui vous permettra de remplir la déclaration 2044. Vous reportez ensuite le résultat (positif ou négatif) sur votre déclaration de revenus (2042). Enfin, la réduction d’impôt annuelle conférée par la loi Pinel doit être indiquée sur la déclaration 2042-C.

Loi Pinel : Comparatif

Le simulateur Pinel

Pas le choix, il va falloir s'armer de patience et d'outils afin de pouvoir comparer (de manière financière) les différents biens sélectionnés. La simulation Pinel est un moyen de calculer l'épargne nécessaire, la rentabilité et estimé la revente d'un projet.

Exemple d'investissement en loi Pinel

Simulation Pinel sur un achat d’un appartement de 72 mètres carrés à Bordeaux pour 280 800 euros. Les mensualités du crédit sur 20 ans sont de 1 442 euros. Pendant six ou neuf ans, elles sont quasiment prises en charge : le loyer mensuel espéré est de 860 euros et la réduction d’impôts est de 5 616 euros par an (2 808 euros pendant les trois années suivantes). L’effort d'épargne à fournir est plus important au terme de la réduction fiscale : près de 600 euros par mois sont à débourser.